Indien sprake is geweest van een huurbevriezing vanwege een gebrek, mag de huurprijs na herstel van het gebrek weer teruggebracht worden naar het oorspronkelijke bedrag dat gold vóór de tijdelijke verlaging. Tijdens de huurbevriezing kun je wel een brief sturen met de aankondiging van de huurverhoging (reguliere indexatie),…
Als een huurder weigert de gedragsaanwijzing te ondertekenen dan kan de verhuurder per brief aangeven dat zij wel controleert op naleving van de gedragsregels ondanks de huurder hier zelf niet voor getekend heeft. Het verbinden van consequenties aan het niet naleven van de gedragsregels (handhaving) is ingewikkeld zonder…
Een gedragsaanwijzing is doorgaans een aanvulling (addendum) op de huurovereenkomst. Komen huurder en verhuurder samen (vrijwillig) de gedragsregels overeen, dan kan dit worden gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst (ex. 7:900 BW). De oorspronkelijke huurovereenkomst blijft, anders dan bij een tweedekansovereenkomt,…
Een gedragsaanwijzing is een middel om de huurder te bewegen om gedrag te stoppen- (bijvoorbeeld geluidsoverlast) of om juist iets te gaan doen ( bijvoorbeeld tuinonderhoud). Het is geen verplichte actie in je overlastprotocol maar wel een zinvolle. De rechter zal bij een ontbindings-ontruimingsprocedure letten op het…
Een gedragsaanwijzing dient als laatste kans voor een huurder om te voorkomen dat hij of zij via een gerechtelijke procedure op straat komt te staan. Een huurder die de gedragsaanwijzing niet wil tekenen wenst dus geen gebruik te maken van het aanbod tot het aangaan van die laatste kans. De huurder maakt dan mogelijk ook…
Ja, via een gedragsaanwijzing kan een specifiek bezoekersverbod worden opgelegd dat betrekking heeft op bepaalde personen, zoals blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel. In deze zaak eiste woningcorporatie St. Joseph gedragsaanwijzingen tegen de huurder. De rechter sloot specifiek bepaalde bezoekers uit…
Alleen als er sprake is van een nieuw te sluiten huurovereenkomst zoals de procedure bij veel verhuurders is. Formeel is woningruil een indeplaatsstelling en komt er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand en blijft de huurprijs in stand. Een mismatch tussen inkomen en huur telt niet mee in het kader van het passend toewijzen…
Een zwaarwegend belang betekent dat de huurder een dringende reden heeft voor de woningruil. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat de huidige woning te groot of te klein is, gezondheidsredenen zoals mobiliteitsproblemen door trappen, of psychologische redenen zoals nare herinneringen aan de woning. De rechter bekijkt de…
Ja, zelfs als de huurder een zwaarwegend belang heeft, kan de rechter de woningruil afwijzen als de nieuwe huurder financieel niet in staat is om de huur te betalen. De rechter kijkt hierbij naar de hoogte van de huur, mogelijke huursubsidie en of de huurder kan aantonen dat de huur betaalbaar is. Als de nieuwe huurder…
Nee, de verhuurder kan niet zomaar weigeren. De rechter maakt uiteindelijk de afweging. Als de huurder een zwaarwegend belang kan aantonen en de nieuwe huurder financieel stabiel is, zal de rechter het verzoek meestal goedkeuren, tenzij de verhuurder zeer sterke redenen heeft om bezwaar te maken.
De rechter kan geen huurprijsaanpassing opleggen bij woningruil omdat het wettelijk systeem van indeplaatsstelling geen ruimte biedt voor eenzijdige huurverhogingen door de verhuurder. De verhuurder kan de ruil niet blokkeren op basis van passend toewijzen of de wens om de huurprijs te harmoniseren, omdat er geen…
Hoewel scheefwonen een probleem kan zijn, speelt dit geen directe rol bij woningruil omdat de bestaande huurprijs en overeenkomst worden overgenomen. De verhuurder heeft geen juridische mogelijkheid om de huurprijs aan te passen om scheefwonen te voorkomen in het kader van woningruil. De regels voor passend toewijzen gelden…
Op grond van artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) is het niet toegestaan om hinder te veroorzaken aan naburige erven door het onthouden van licht. Huurders hebben in principe de vrijheid om hun tuinen of erven naar eigen voorkeur in te richten, mits dit niet onrechtmatig is op grond van artikel 6:162 BW.…
Voor de hoogte van bomen, heesters en heggen is geen wettelijk maximale hoogte bepaald behalve dat deze niet hoger mag zijn dan de scheidsmuur tussen de erven. Staat er bijvoorbeeld een schutting in de achtertuin van twee meter hoog, dan mag een haag die ernaast staat niet hoger reiken dan deze schutting. Is dat wel zo?…
In de wet staat opgenomen dat de afstand voor bomen twee meter is te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom en voor overige heesters en heggen 0,5 meter, tenzij een kleinere afstand is toegelaten in de Algemene Plaatselijke Verordening (hierna APV). Het is daarom aan te raden om te na te kijken wat in de APV…
